ВведениеРоссийский рынок складской недвижимости в последние годы демонстрирует существенные темпы роста, который сменил предшествующие годы определенной стагнации в этой сфере экономики. Активизировалось строительство отдельных складских объектов и складских комплексов, причем основным драйвером ввода новой складской недвижимости выступают не Московский регион и Санкт-Петербург с Ленинградской областью, а другие регионы страны.Активизация российского рынка складской недвижимости связана со значительными потребностями крупнейших отечественных маркетплейсов из-за роста объемов интернет-торговли. За пять лет объем российского рынка интернет-торговли увеличился с 2,7 трлн руб. в 2020 г. до 10,7 трлн руб. в 2024 г. (прогноз компании Data Insight) [1]. Маркетплейсы в рамках территориальной экспансии в регионы активно строили или арендовали новые склады формата big box (площадью от 10 до 50 тыс. м2). Маркетплейсы являются крупнейшими арендаторами и строителями на российском рынке, на них в 2023 г. приходилось 6,2 млн м2 собственных и арендованных складских площадей [2, 3].Еще одним драйвером развития отечественного рынка складской недвижимости является региональная экспансия крупнейших розничных сетей, которые, исчерпав свои рыночные возможности в рамках Европейской части России, активно стали выходить на рынки Сибирского и Дальневосточного федеральных округов. Это движение не могло не спровоцировать повышенный спрос на качественные современные складские объекты в указанных территориях [4, 5].Спрос на российском рынке складов активизировался и за счет продолжающегося роста экономики, несмотря на введенные против страны экономические ограничения со стороны многих западных государств. По проекту российского бюджета на 2025–2027 гг. средний ежегодный рост ВВП России составит 2,6 % [6].Вышеперечисленные обстоятельства вызвали рост рынка складской недвижимости, который выразился как в уменьшении степени вакантности складских площадей, так и в увеличении ставок арендной платы или стоимости продажи складских объектов. С рынка были выкуплены или арендованы практически все складские объекты, независимо от их размеров и технического состояния.В результате на рынке сформировался дефицит современных складских объектов, который особенно ощутим в части наличия на рынке относительно небольших по размеру современных помещений (до нескольких тыс. м2), которые могли бы быть арендованы или выкуплены в собственность малыми и средними компаниями. Удовлетворить образовавшуюся потребность российского рынка в небольших современных помещениях должно развитие нового складского формата light industrial. Методика исследованияАнализ имеющихся научных публикаций по теме исследования, данных статистического учета, отчетов ведущих аналитических компаний сектора (NF Group, CMWP, IBC Real Estate, Skladman) позволил оценить динамику всего российского рынка, в том числе и сегмента light industrial, выявить подходы, используемые при классификации объектов складского формата. Изучение данных позволило проанализировать возможности и риски формата, определить тенденции развития рынка на ближайшую перспективу. Результаты исследованияПотребности субъектов малого и среднего бизнеса в складах в прошлом закрывались в основном за счет нарезки крупных складских помещений на более мелкие помещения, или использовались старые советские склады. Но такие варианты имели для компаний-арендаторов или собственников ряд существенных ограничений:1. Небольшой выбор помещений вынуждал предпринимателей подстраивать свои внутренние бизнес-процессы и операции под предлагаемую планировку складского помещения.2. Часто у таких помещений или нарезанных из более крупных складских лотов были сложности с подключением к централизованным сетям тепло-, водо- и электроснабжения.3. Специфика и конфигурация предлагаемых складских помещений в основном не предусматривали для арендатора или собственника возможности расширения площади объекта за счет соседних помещений, что затрудняло развитие эффективных компаний [7].Закрыть потребности предприятий различных видов экономической деятельности в небольших современных складских помещениях, совмещенных с офисными площадями, с уже подключенными к ним изначально тепло-, водо- и электроснабжением (к мощности последнего предъявляются повышенные требования), позволяет новый для российского рынка формат light industrial.Склады формата light industrial – это помещения, в которых возможно совместить легкое производство, склад, офис и магазин. Ключевым параметром, отличающим формат light industrial от иных складских объектов, выступает небольшая площадь помещений (от 100 до 5 000 м2 в некоторых случаях). Но основная масса складских объектов формата составляет от 200 до 2 000 м2, что достаточно для удовлетворения потребностей большинства малых и средних предприятий [8, 9].Следует отметить, что в зарубежной практике, откуда пришло понятие light industrial, отсутствует общепринятая терминология, которая описывала бы небольшие складские помещения, представленные на рынке. По аналогии со складами big box малые помещения называют small box; помещения, в которых можно размещать как производственные, так и торговые компании, еще именуют flex (гибкие), multi-let, multi-client (множественность применения), co-warehouse (совместные склады) [10–12]. Но особенности формата предусматривают размещение лишь некоторых производств, которые исключают образование дыма, пыли, запахов, шума, сажи, вибрации земли или повышенной освещенности [13]. Если в отношении крупных складов международная и российская бизнес-практика сформулировала в целом общепринятые принципы классификации объектов складской недвижимости, то в отношении light industrial такой признанной классификации не существует. Это связано, с одной стороны, с относительной новизной формата, а с другой – с многообразием помещений, которые могут попадать в этот формат исходя из небольшой площади. Если склады big box представляют собой отдельно стоящие объекты (чаще всего одноэтажные с высоким потолком), то объекты light industrial могут быть как комплексом сблокированных одно- и/или многоэтажных помещений, которые могут быть реализованы и как отдельно стоящие помещения, и как встроенно-пристроенные к жилым домам. Боксы light industrial, сдаваемые в одном помещении, могут быть объединены в случае необходимости.В российской практике используется две классификации объектов формата, предложенные компанией Skladman в 2017 г. (табл. 1) и NF Group в 2022 г. (табл. 2).Таблица 1Table 1 Классификация складов light industrial компании Skladman* Classification of Skladman's light industrial warehousesПараметр складаКласс объектаMini (подкласс А)Midi (подкласс В)Max (подкласс С)Площадь одного блока, м2100–300300–1 0001 000–2 500 (5 000)Высота потолка, м5–85–7 или 10–13Менее 8 или более 12ЭтажностьОдноэтажноеОдноэтажноеМногоэтажноеЭффективная общая застройка, м2 (предусмотрен комплекс объектов)3 00010 00020 000Расположение до города, кмМенее 5Менее 20 Более 20 Год строительства объектаПосле 2010После 2000После 1970Количество блоков в одном помещении, ед.Более 10Менее 10Менее 10Возможность объединения блоков++–Наличие колонн внутри блока–С размещением 12 × 12 мС размещением менее 12 × 12 мПлощадь застройки складамиземельного участка, % Не более 40 Не более 60 Более 55 Размер офисного помещения, м2Более 30 Менее 50Менее 30 Наличие подъемных ворот, охраны, видеонаблюдения, индивидуального отопления блока и т. д.(всего 17 параметров)+Некоторые – * Составлено по [8].Таблица 2Table 2 Основные характеристики одноэтажных складов light industrial по классификации NF Group*The main characteristics of light industrial single-storey warehouses according to the NF Group classificationПараметр складаКласс А (36 параметров)Класс В (24 параметра)Площадь одного блока, м2100–350 (размер S)351–850 (размер M)851–1 700 (размер L)100–350 (размер S)351–850 (размер M)851–1 700 (размер L)Соотношение сторон блокаНе более 1 : 3Не регламентируетсяВысота потолка, мНе менее 8Не менее 6Наличие колонн внутри блока–Не менее 6 м между колоннамиПлощадь застройки участка, %Не более 55До 65Размер офисного помещения,% от площади блокаНе менее 10Не менее 10ПарковкаНе менее 1 парковочного места для большегрузного автотранспортана каждые 800 м2  блокаНаличие парковочных местдля грузового и легковогоавтотранспорта без уточнения нормыНаличие подъемных ворот, охраны, видеонаблюдения, отопления блока и т. д.+Некоторые * Составлено по [14]. Основным признаком классификации компания Skladman выделила размер склада Mini, Midi и Мах, каждый из которых впоследствии по дополнительным параметрам (всего их 31) разделяется еще на три подкласса A, B и С (по аналогии с крупными складами). Таким образом, данный подход выделяет 9 разновидностей складов рассматриваемого формата. Компания предприняла попытку классифицировать не только вновь возводимые складские помещения, но и те, которые по своим параметрам подходят под формат, но были введены в эксплуатацию ранее.Классификация компании NF Group предполагает выделение только двух классов объектов – А и В, которые в свою очередь подразделяются на одноэтажные и многоэтажные склады, при этом при выделении одноэтажных складов класса А используется уже 36 параметров, а для класса В – только 24. Хотя подходы двух компаний в некоторых классификационных признаках и совпадают (площади блоков, высота потолков, доля офисных помещений, наличие охраны и т. д.), но количественные границы этих признаков существенно разнятся. Так, по основному критерию (площадь) Skladman включает объекты до 5 тыс. м2, при этом NF Group к формату light industrial относит только склады с площадью не более 1 700 м2.Отметим, что ряд параметров, прописанных в одной классификации, отсутствует в другой и наоборот. Например, в классификации Skladman учитывается возможность объединения блоков, а в подходе NF Group она не рассматривается в качестве критерия. В целом можно констатировать, что подход NF Group отличается большей проработанностью, учитывается большее число параметров, которые определены более точно. Кроме того, классификация детализирована для одно- и многоэтажных складов.Наличие различных классификаций складов формата в определенной мере затрудняет для строителей, инвесторов, собственников и арендаторов процесс принятия решений в отношении рассматриваемой складской недвижимости. С начала своего развития на российском рынке в 2014 г. формат показал востребованность, особенно в последние три года (рисунок).   Общий объем ввода складской недвижимости и ввода складов формата light industrial [15–18]The total volume of input of warehouse real estate and input of warehouses in the light industrial format [15-18] Основные масштабные проекты в данном формате представлены в Московском регионе и Санкт-Петербурге, на этапе строительства находится 374 тыс. м2 складов [18]. За январь–сентябрь 2024 г. ввод объектов light industrial, по данным CMWP, составил 191 тыс. м2, а по данным IBC Real Estate, ввод за этот период времени достиг 269 тыс. м2, за счет чего доля этого вида складов в структуре всей вводимой складской недвижимости приблизилась к 30 % [19, 20]. Существенные расхождения в оценке объемов ввода в эксплуатацию складов формата связаны и с разночтениями в отношении того, какие складские объекты относятся к ligh tindustrial.Несмотря на рост объемов строительства складов рассматриваемого формата, на рынке ощущается нехватка складских помещений, обусловленная ограниченностью предложения всех складских площадей, в том числе и данного типа. По мнению исследователей, потенциал спроса на объекты light industrial составляет от 1,5 до 3 млн м2 на ближайшие 3–5 лет [18]. Средняя годовая ставка аренды light industrial в Московском регионе по итогам 9-и месяцев 2024 г. достигла 14 600 руб. за 1 м2, что почти на 22 % выше ставок аренды другого массового складского формата big box (складские объекты площадью от 5 тыс. м2) [20]. Московский регион в настоящее время характеризуется некоторой насыщенностью большими складскими объектами (логопарками) и испытывает дефицит малых лотов, в которые в основном и вкладывают активно инвесторы. При этом стоимость строительства малых складов и их технического обустройства чуть выше, чем у крупных складов (67 400 руб. без НДС у формата light industrial против 63 400 руб. без НДС у формата big box за 1 м2 объекта) [21].Успех формата у потенциальных арендаторов или покупателей обусловлен следующими причинами:  – компании могут гибко подстраиваться под изменение рыночной конъюнктуры, арендуя или покупая дополнительные боксы для своего развития, имеется возможность учитывать сезонный характер многих видов бизнеса [22];– объединение в одном блоке как производственных (складских) помещений, так и офисной (торговой) площади, что упрощает процесс организации хозяйственной деятельности [23];– склады обеспечены тепло-, водо- и электроснабжением;– размещение подобных объектов возможно внутри городской черты, что улучшает их транспортную доступность для контрагентов фирмы;– формат позволяет использовать складские площади под разные виды бизнеса, что может принести определенный синергетический эффект, когда в рамках складского комплекса соединены предприятия смежных сфер экономической деятельности.Использование формата имеет и ряд недостатков:– производственное использование этих складов ограничено сборочной или упаковочной деятельностью;– могут иметься ограничения на производственную или складскую деятельность внутри городской черты (основные проекты формата находятся вне городов);– затраты на строительство или аренду склада больше, чем для других объектов складской недвижимости. Также увеличены и эксплуатационные расходы из-за затрат на отопление, повышенной мощности электроснабжения;– формат удобен для продажи только некоторых групп товаров (строительные материалы, техника, инженерная сантехника);– договоры аренды на такие склады имеют более краткосрочный характер (от нескольких месяцев до нескольких лет), что несет риски для арендодателя и для арендатора.Склады light industrial интересны как объект инвестирования по следующим причинам:– порог входа на рынок начинается с 50 млн руб., что предопределяет его популярность среди частных инвесторов [18];– объекты light industrial востребованы на рынке, поэтому обладают высокой ликвидностью и их можно быстро сдать в аренду новому арендатору или продать в случае необходимости;– вложиться в формат можно даже с меньшим взносом за счет приобретения паев закрытых паевых инвестиционных фондов [23];– формат привлекателен и для девелоперов в рамках проектов комплексного развития территорий;– строительство комплекса складов изучаемого формата предусматривает возведение множества однотипных по конструкции и планировке зданий, что может в существенной мере упростить и стандартизировать многие технические решения, уменьшить затраты на проектирование объектов, строительные материалы и выполнение монтажных работ.Но инвесторы должны учитывать и имеющиеся ограничения:– возведение объектов формата возможно не на всех категориях земель, местное законодательство может ограничивать использование определенных земельных участков внутри городской черты под размещение некоторых производственных процессов;– возведение отдельного объекта формата не так экономически эффективно, как возведение комплекса блоков, что позволит в полной мере раскрыть потенциал формата;– строительство комплекса объектов light industrial требует больше времени, чем сооружение складов формата big box. ЗаключениеЗа прошедшее десятилетие формат light industrial занял свою рыночную нишу на рынке складской недвижимости и активно развивается, несмотря на ряд ограничений, свойственных текущим экономическим условиям. Вложения в строительство объектов увеличиваются, но спрос остается высоким, поэтому пока говорить о насыщенности рынка, особенно в регионах, не представляется возможным. Но темпы ввода складов формата light industrial, как и других объектов рынка складской недвижимости, могут в перспективе замедлиться из-за высокого значения ключевой ставки ЦБ РФ. Существующая ставка рефинансирования не только ограничивает деловую активность в целом по экономике, но и снижает эффективность строительства новых объектов складской недвижимости, которое часто осуществляется за счет заемных средств.