ВведениеОдним из самых востребованных видов корпоративных кредитов является кредит под залог коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека. В общем виде коммерческая ипотека – это финансирование приобретения коммерческой недвижимости под залог либо приобретаемой недвижимости, либо коммерческого помещения, находящегося в собственности заемщика. Иными словами, она возникает при обеспечении исполнения обязательства коммерческой недвижимостью. Объектами коммерческой недвижимости являются нежилые фонды (офисы, торговые площади, производственные помещения, склады, административные здания, постройки и т. п.), а также жилые помещения и земельные участки, используемые в коммерческих, сельскохозяйственных или производственных целях для извлечения прибыли. Преимуществами коммерческой ипотеки являются развитие и расширение бизнеса заемщика, генерирование прибыли как результат использования коммерческих объектов, оптимизация налогообложения (уплата процентов по кредиту относится к расходам компании). Данный вид займов выгоден как заемщику, так и банку. Первые имеют возможность срочно получить необходимую сумму денег на любые нужды: расширение бизнеса, пополнение оборотных средств, возможность финансировать крупные сделки [1–3]; вторые получают ликвидное имущество, быстрая продажа которого покроет убытки в случае невыполнения заемщиком условий погашения ссуды. Главным преимуществом данной разновидности банковских продуктов является то, что коммерческая недвижимость остается в распоряжении клиента, что дает возможность получать доход от ее использования. Кроме этого, достаточно привлекательны сами параметры заимствования: относительно низкая, по сравнению с большинством других кредитных программ, процентная ставка; длительный срок возврата; посильный размер ежемесячных платежей; лояльность к заемщику и индивидуальные условия сделки. Условия, ограничения и риски Существуют строгие ограничения на собственность, которую можно использовать в качестве обеспечения кредита. Ликвидной коммерческой недвижимостью считаются объекты, применяемые для получения прибыли или роста капитала. Такая собственность не пригодна для проживания и приносит предпринимателю стабильный доход. Залоговым имуществом может выступать офисная недвижимость: кабинеты, здания, офисы, бизнес-центры и т. д.; индустриальная собственность: производственные цеха, склады, объекты для хранения товаров и т. д.; розничная недвижимость: магазины, фитнес-центры, гостиницы, торговые центры и т. д.Типовыми условиями предоставления кредита в форме коммерческой ипотеки являются следующие:валюта кредитования – рубли;размер ссуды – 70–80 % от рыночной стоимости объекта залога;график погашения кредита – ежемесячный/ежеквартальный; составляется, как правило, так, чтобы отношение чистого операционного дохода к сумме погашаемого тела кредита и процентов было не менее 1,2 в каждом отчетном периоде. Допускается погашение части ссудыв конце срока кредитования (баллон), но в объеме не более 50 % от рыночной стоимости объекта;страхование объекта недвижимости на размер рыночной стоимости;перевод 95–100 % доходов от аренды объектов недвижимости на расчетный счетв банке-кредиторе. При принятии решения о возможности совершения сделки кредитная организация осуществляет комплексный анализ основных аспектов финансово-хозяйственной деятельности заемщика, включающий:тщательное изучение балансов компании за последние 4–6 отчетные даты;оценку длительности ее пребывания на данном рынке, степень успешности бизнеса и т. д.;оценку уровня ликвидности, определение рыночной стоимости залога.Для проведения указанного анализа заемщик представляет в банк пакет документов, перечень которых мы рассмотрим ниже более подробно.Коммерческая ипотека, не имея должного законодательного регулирования, несет определенные специфические риски для кредитных организаций, которые зачастую являются причиной отказа от кредитования либо, что намного хуже, реализуются в ходе обслуживания долга. Этим объясняется, в частности, готовность банков предоставлять бизнесу ссуды под залог коммерческой недвижимости в размере не более 70–80 % от ее рыночной стоимости. К подобным рискам относятся:риски капитализации (стоимость в случае продажи) и ликвидности (возможность оперативно и выгодно реализовать залог). Как только появляется просроченная задолженностьпо ссуде и заложенная недвижимость переходит в собственность банка, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы также переходят к банку;оформление правоустанавливающих документов в ненадлежащем порядке;отсутствие разрешения на использование земли под объектом;арендонепригодность объекта для коммерческого использования;наличие обременения принимаемого залога иными обязательствами;заполняемость объекта коммерческой недвижимости (бизнес-центр и др.) ниже прогнозируемой при проработке проекта;индексация ставок по договорам аренды ниже прогнозируемой при проработке проекта;наличие низколиквидных или специальных объектов (пожарного водоема, газохранилища, котельной, трансформаторной подстанции), которые являются неотъемлемой частью имущественного комплекса и др.Минимизировать кредитные и иные риски финансирования банками компаний под залог коммерческой недвижимости возможно путем стандартизации процесса кредитования, с тем чтобы сделать кредитную деятельность более эффективной. Стандартизация процесса кредитования под залог коммерческой недвижимостиСтандарты – это имеющие сугубо практическое назначение требования к организации процессов производства банковских продуктов, отраженные в соответствующем документеи применяемые кредитными организациями добровольно. В основе документа о стандарте – передовой зарубежный и отечественный опыт управления, лучшая банковская практика, международные стандарты. В России разработка стандартов банковской деятельности – прерогатива Ассоциации российских банков (АРБ), где был создан Координационный комитет по стандартам качества банковской деятельности. К настоящему времени АРБ одобрено более 15 стандартов, основная часть которых – стандарты качества банковских бизнес-процессов, методологические документы. Представляется, что назрела необходимость создания Стандарта процесса кредитования заемщиков под залог объектов коммерческой недвижимости как инструмента управления вышеуказанными кредитными и иными рисками. Цель Стандарта – содействие развитию банковского кредитования под залог коммерческой недвижимости путем решения следующих задач:выработка единых требований и подходов к организации процесса кредитования;снижение кредитных и иных рисков;вовлечение в сферу кредитования под залог коммерческой недвижимости банков представителей бизнес-сообщества и др.Целесообразность стандартизации залогового кредитования отмечается и в экономической литературе [4, 5].Императивами Стандарта организации процесса кредитования под залог коммерческой недвижимости являются, в частности, информация о заемщике; требования к заемщику, объекту коммерческой недвижимости, к составу договорной и иной документации; рекомендации при расчете финансовой модели; условия погашения кредита и др.Заинтересованные стороны в использовании Стандарта с позиции ожидаемого результата:– кредитные организации (повышение их конкурентоспособности, эффективности управления рисками, качества системы внутреннего контроля, снижение издержек, рост рентабельности кредитных операций);– заемщики (стандартизированные требования к проектам, оценке кредитоспособности, мониторингу хода проекта, а также регламентация процесса выдачи, сопровождения и погашения ссуд).Цели и задачи Стандарта, требования к заемщикам, предмету залога, структура финансовой модели отражаются в матрице требований по составляющим процесса данного вида кредитования (табл.).Матрица требований по составляющим процесса кредитованияпод залог коммерческой недвижимости№ Составляющие требований СтандартаСодержание требований Стандарта1Цель кредитованияКрупный и средний бизнес:расширение сферы своей деятельности, увеличение оборота предприятия;чаще всего приобретение нового оборудования, земли, центра розничной торговли и т. д.;наиболее распространенный вид – нецелевой кредит на крупную сумму.Малый бизнес:покупка объектов жилой недвижимости для предпринимательской деятельности, ремонт коммерческого имущества, строительство объекта для предпринимательской деятельности Продолжение табл.№Составляющие требований СтандартаСодержание требований Стандарта2Срок кредитованияОт 3 лет до 10 лет3Обеспечение по кредитуОфисная недвижимость: кабинеты, здания, офисы, бизнес-центры и др.;индустриальная собственность: производственные цеха, склады для хранения товаров и др.;розничная недвижимость4Процентная ставка по кредиту9,5–17 % годовых5Условия погашения кредитаЕжемесячно/ежеквартально;отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к общей сумме погашения кредита в каждом отчетном периоде ≥ 1,2;допущение погашения части ссуды в конце срока кредитованияв объеме ≤ 50 % от рыночной стоимости залога6Способы погашения кредитаПеревод средств со счета, принадлежащего ИП, физическому лицу или компании;внесение наличных денег в кассу банка;использование терминалов7Требования к информации о заемщикеИстория образования, учредители, количество сотрудников, преобладающие виды деятельности, профильная продукция, опыт работыв отрасли, сведения о контрагентах и конкурентах, кредитная история;данные о недвижимости, собственником которой является заемщик: общая площадь объекта, арендопригодная площадь, адрес объекта;сведения о собственнике заемщика: юридический статус, опыт работы в недвижимости, информация о других активах и обязательствах;основные конкуренты, расположенные в районе (бизнес-центры, торгово-развлекательные центры и т. д.)8Требования к объекту коммерческой недвижимостиИспользуется в бизнес-целях для получения прибыли или увеличения капитала;ликвидность: чем большую ценность объект представляет на рынке, тем больше вероятность одобрения сделки;расположение: желательно в зоне обслуживания банка, в регионе ведения бизнеса организации; отсутствие обременений и ареста;здание, в котором расположен объект, не числится в списках на снос/реконструкцию;возможны дополнительные требования к материалам, фундаменту, состоянию кровли, перекрытиям и т. д.9Проведение маркетинговых исследованийКакие средние цены аренды помещений в аналогичных объектах*;как менялись цены в течение последних 5 лет;какова средняя заполняемость объектов данного класса в населенном пункте;как менялась заполняемость и ставки аренды в кризис;оценка стоимости объекта методом капитализации**:ставка капитализации – 10,5 %;NOI (ЧОД) объекта считать исходя из ставки аренды в объектес учетом операционных расходов, равных 10 % от выручки, и среднерыночной заполняемости;оценка стоимости объекта методом сравнения с другими предложениями на рынке10Требования при расчете финансовой моделиДенежный поток прогнозируется в поквартальной разбивке;кредит обслуживается и гасится исключительно из денежных потоков объекта;соответствие уровня ставок аренды и заполняемости помещений рыночным;соответствие темпов индексации ставок аренды рыночным;учет необходимости текущего и капитального ремонта для поддержания объекта в хорошем состоянии;учет возможного налога на недвижимость; индексация расходов как минимум на размер инфляции;устойчивость модели к стресс-сценарию (снижение заполняемости, более низкая индексация ставок);амортизация основного долга по кредиту равными долями илис постепенным увеличением суммы платежа;остаток непогашенного к концу срока кредита не должен превышать 65–70 % основного долга***;стоимость заложенного имущества должна в любой момент с запасом превышать сумму остатка долга, чтобы в случае дефолта по кредиту банк имел возможность в судебном порядке истребовать предмет залога и быстро его реализовать, предоставив покупателю скидку;основные показатели модели:LTV – loan to value (остаток основного долга по кредиту на конец каждого периода в модели / рыночная стоимость объекта недвижимости без НДС);Окончание табл.№ Составляющие требований СтандартаСодержание требований Стандарта10Требования при расчете финансовой моделиCFADS – cash flow available for debt service (операционный денежный поток (OCF) до уплаты процентов и основного долга по кредитам, до инвестиционных вложений (= OCF + % по кредитам + ICF ++ поступление кредитов));DSCR – debt service coverage ratio – отношение CFADSк сумме текущих платежей по кредиту (= CFADS за каждый период (квартал) в модели / платеж по основному долгу + платеж по процентам за тот же период)11Требования к составу договорнойи иной документацииУчредительные документы: Устав со всеми изменениями и Учредительный договор (при наличии);свидетельство о государственной регистрации, постановке на налоговый учет, присвоении основного государственного регистрационного номера (ОГРН);финансовая и налоговая отчетность за последний отчетный период;копии контрактов с партнерами, контрагентами;документы на объект обеспечения;личные документы собственника недвижимости, учредителей организации, заявителя по кредиту;выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП);ИНН;протоколы (решения) о назначении руководителей;балансы организации за определенный период;документ с оценкой закладываемой недвижимости от независимого оценщика;свежие документы Бюро технической инвентаризации (БТИ)на здание/сооружение12Организация оценки эффективностипроектаАнализ кредитующим подразделением:–  инвестиционных возможностей компании, эффективности проекта, реальности источников погашения, рисков проекта;–  показателей бизнес-плана13Распределение функциональныхобязанностейНаличие выделенных кредитных специалистов либо самостоятельного инвестиционного подразделения;наличие во внутренних нормативных документах банка разграничения функций экспертизы проекта, принятия решения, мониторинга, контроля уровня риска, оценки стоимости залога, работы с проблемной задолженностью14Организация юридическогосопровожденияПравовая экспертиза документов службой юрисконсультов15Обеспечение экономическойбезопасностиАнализ заемщика отделом безопасности и защиты информации16Организация оценки рисковПроработка стресс-сценария:– индексация ставки долгосрочной и краткосрочной аренды: первый год индексируется на темп прироста инфляции, затем в течение 6 кварталов фиксированная, затем снова индексируется на темп прироста инфляции;– заполняемость бизнес-центра – 85 % на протяжении всего периода прогнозирования, но снижается до 50 % на протяжении трех кварталов подряд через год после выдачи кредита (1-й квартал – 60 %, 2-й квартал – 50 %, 3-й квартал – 60 %, затем восстановление до 85 %) * Изучить сайты агентств (Knight Frank, SA Ricci, JLL), сайты по аренде (cian.ru), другие источники: «Ведомости», «РБК» и т. д.** Стоимость объекта = NOI (ЧОД) / cap. rate (ставка капитализации).*** Цифра может быть больше или меньше. Важно, чтобы к концу срока кредитования заемщик мог свободно рефинансировать остаток долга в другом банке или погасить кредит из накопленных свободных средств. Заключение Исходя из вышеизложенного, можно сделать выводы: несмотря на преимущества коммерческой ипотеки как востребованного кредитного продукта, последний содержит в себе целый ряд специфических рисков. Одним из важных инструментов их снижения является стандартизация процесса кредитования компаний под залог коммерческой недвижимости. Предлагаемая в настоящей статье матрица содержит требования, во-первых, к банковскому продуктус учетом его качественных и количественных характеристик, во-вторых, к качеству оформления составных частей кредитного процесса. Центральным элементом Стандарта является построение финансовой модели в виде максимально детализированного плана снижения рисков. Внедрение Стандарта в банковскую практику способствовало бы совершенствованию бизнес-процессов в целях снижения рисков банковского кредитования клиентов под залог коммерческой недвижимости, повышению эффективности кредитной деятельности банка в целом.